IL CONDOMINIO
Condominio
Il condominio si differenzia dalla comunione e si verifica quando in un edificio due o più persone sono ciascuna proprietarie di una unità immobiliare in via esclusiva ed insieme sono proprietarie di parti comuni. Potremmo definirlo una comunione forzosa, in quanto a differenza della comunione, nel condominio un condomino non può rinunciare al suo diritto sulle parti comuni al fine di sottrarsi al pagamento delle spese si manutenzione e mantenimento (art. 1118, comma 2 c.c.).
Il termine legale condominio viene ormai utilizzato per definire quegli edifici a più piani, suddivisi in appartamenti.
Le parti comuni dell’edificio
In base all’art. 1117 c.c.,
le scale,
l’atrio,
le facciate,
il suolo su cui sorge l’edificio,
i muri maestri,
sono parti comuni dell’edificio, se il contrario non risulta dal titolo.
Il rapporto tra il valore della proprietà di ciascun condomino e il valore dell’intero condominio è espresso in millesimi, riportati in apposite tabelle millesimali.
Le tabelle millesimali, si utilizzano per il calcolo e la ripartizione delle spese condominiali.
Gli organi del condominio
Gli organi del condominio sono l’amministratore di condominio e l’assemblea di condominio.
Il condominio nasce automaticamente quando in un edificio i proprietari sono o diventano almeno due.
Se i condomini sono più di otto, è obbligatoria la nomina di un amministratore.
Se i condomini sono più di dieci è obbligataria l’adozione del regolamento condominiale. Non sono previste sanzioni in caso della mancata nomina dell’amministratore, se non la possibilità della nomina di un amministratore giudiziario, ad opera del Tribunale, su istanza anche di un solo condomino.
Va inoltre ricordato che TUTTI I CONDOMINI indipendentemente dal numero dei partecipanti al condominio sono sostituti d’imposta, dotati di un codice fiscale al quale va associato il legale rappresentante del Condominio. Quindi è bene sottolineare, che chi tra i condomini si assume l’onere di rappresentare il proprio condominio, ne assume anche la rappresentanza legale di fronte alla legge.
L’amministratore del condominio
L’amministratore è l’organo che convoca le assemblee ordinaria (almeno una volta l’anno) e straordinaria, esegue le deliberazioni dell’assemblea, riscuote i contributi dai condomini, gestisce e sostiene in nome e per conto del condominio le spese occorrenti per la gestione e la manutenzione, redige il rendiconto annuale (Bilancio condominiale), rappresenta il condominio nei procedimenti giudiziari nei quali è parte.
L’amministratore di condominio dura in carica un anno. La nomina, revoca e determinazione della retribuzione dell’amministratore spettano all’assemblea con la maggioranza dei presenti (anche per delega) ed un numero di voti che rappresenti la maggioranza e almeno la metà del valore dell’edificio (art. 1136 2° comma).
L’amministratore può anche essere revocato dal Tribunale, su istanza di almeno un condomino, quando:
vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità nella gestione;
non presenta il rendiconto per due anni consecutivi;
non informa tempestivamente l’assemblea dei condomini della notifica di un atto di citazione;
Il regolamento di condominio
Il regolamento condominiale è obbligatorio quando il condominio è composto da più di 10 partecipanti al condominio.
Esistono due tipologie di regolamento quello contrattuale e quello assembleare.
Il Regolamento contrattuale è quello che quasi sempre è predisposto dal costruttore dell’immobile e depositato presso un notaio per la trascrizione presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari competente per territorio.
I particolare questo tipo di regolamento prevede la possibilità di contenere delle limitazioni al diritto di proprietà di alcuni condomini (costituzione di servitù, limitazione all’uso delle parti comuni o precisa destinazione d’uso di alcune parti comuni). Le modifiche al regolamento contrattuale possono essere variate solo con l’unanimità del consenso dei condomini e devono essere registrate presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari, inoltre anche in caso di vendita di un’unità abitativa l’acquirente accetta automaticamente tale regolamento.
Il Regolamento Assembleare viene approvato a maggioranza dall’assemblea e non può contenere limitazioni relative all’esercizio libero del diritto di proprietà da parte dei condomini (ad esempio non può contenere norme che limitano la destinazione d’uso degli appartamenti)
Il condominio sostituto d’imposta
Il condominio non è una persona giuridica (come ad esempio le S.r.l. o le S.p.A.), ma il legislatore ha voluto delegare a questa figura atipica alcuni importanti adempimenti fiscali, il più importante è quello di SOSTITUTO D’IMPOSTA.
Quale sostituto d’imposta, incombe sul condominio l’obbligo di alcuni importanti adempimenti fiscali quali:
effettuare e versare le ritenute d’acconto ogni qualvolta corrisponda compensi in natura o in denaro soggetti a tale ritenuta;
accantonare e versare i contributi relativi ai dipendenti del condominio (portiere)
presentare la dichiarazione annuale dei sostituti d’imposta (mod. 770)
obbligo di richiesta di un proprio codice fiscale
il codice fiscale obbliga alla presenza di un rappresentante legale che è il soggetto deputato a richiedere il codice fiscale e a comunicare l’eventuale variazione della rappresentanza all’Agenzia delle Entrate;
Il rappresentante legale (amministratore) viene nominato/confermato dall’assemblea
In assenza dell’amministratore il legale rappresentante diventa il condomino che presta il proprio consenso alla richiesta del codice fiscale;